Avukat Büşra Gölgül bu haftaki yazısı şöyle...3194 sayılı İmar kanunu 18. Maddesi’nin uygulanmasının taşınmazımıza etkisi ?
İmar kanunu 18. maddesinde belediyelere ve il özel idarelerine, imar hududu içinde bulunan arsa veya arazilerin maliklerinin muvafakati aranmaksızın imar planına uygun ada veya parsellere ayırma , imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazilerin birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir.
İmar planları, temel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanuna göre imar planları; nazım imar planları ile uygulama imar planlarından oluşur. İmar planları, bir bölgenin veya bir taşınmazın hangi amaçla kullanılacağını ve bu taşınmazda hangi koşullar altında inşaat yapılabileceğini gösteren planlardır. Bir taşınmazın inşaata elverişli hale getirilebilmesi için nazım ve uygulama imar planlarının bulunması ve kadastral parselin bu planlara uygun hale getirilmesi gerekir.
İmar planı uygulanırken parselin %45’i aşmayacak şekilde Düzenleme ortaklık payı kesilir. Düzenleme dolayısıyla taşınmazdaki değer artışının karşılığı olarak alınır. DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen, düzenleme alanının ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarının düzenlemeye giren parsellerinin toplam yüzölçümüne oranı esas alınarak tespit edilir ve düzenlemeye giren tüm parsellerden istisnalar hariç olmak üzere yüzölçümleriyle orantılı olacak şekilde eşit oranda alınmalıdır. AYNI YERDEN PARSEL VERİLMESİ İLKESİ
İmar Kanunu 18.maddesine göre, düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
Arsa ve arazi düzenlemesi yapan idareler bu konuda serbest değillerdir. Parselden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan alan için, fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise aynı yerde oluşan parsele tahsisi yapılması gerekir ancak bu şartlar bulunmadığı halde kişiye başka bir adada oluşturulan parselden pay verilmesi hukuka aykırı olmakla beraber 18. Maddenin uygulaması açısından da iptal nedenidir. Fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise aynı imar adasından veya eşdeğer yer verilmemiş ise parsel malikinin, idarenin tesis etmiş olduğu işleme karşı dava açma hakkı vardır.
İmar Planlarına İtiraz Ve Dava Hakkı
İmar planları, 3194 sayılı Kanun’un 8.maddesine göre 1 aylık süre askıda kalır. Parselasyon planlarına karşı idare nezdinde bu imar planlarına itiraz edilebilir. İmar planlarına itiraz olmaması halinde imar planı kesinleşir. Belediye tarafından hazırlanan imar planları için itirazlar, belediye başkanlığına yapılır. İmar Kanunu 8. Maddesi gereği İl özel idareleri tarafından hazırlanan imar planlarına karşı itirazın valiliğe yapılması gerekir. Danıştayın istikrar kazanmış kararlarına göre idarenin bu itirazı karara bağlamak için 60 günlük bir süresi vardır. Yapılan itirazların red edilmesi halinde imar planlarına herhangi bir işlem kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.
Arsa ve arazi düzenleme işlemleri, idari işlemler olmaları sebebiyle menfaatlerinin ihlal edildiğini düşünen kişiler bu işlemlerin iptali istemiyle dava açabilir.
Danıştay 6.Dairesi, 11.03.2013 tarihli, 2010/9414E. Ve 2013/1524 K. Sayılı kararında ‘hangi ölçekte olursa olsun, imar planları genel düzenleyici işlemler olduklarından ilgilileri hakkında sonuç doğurabilmeleri için ilan edilmek suretiyle kesinleştirmeleri zorunludur. Belediye meclisince kabul edilmekle veya ilgili kurumlarca onanmakla yürürlüğe giren 3194 sayılı Yasada belirtilen imar planlarının kesinleşmeleri için aynı madde hükmü uyarınca bir ay süreyle askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilmeleri gerekmektedir.
İmar kanunu 18. maddesinde belediyelere ve il özel idarelerine, imar hududu içinde bulunan arsa veya arazilerin maliklerinin muvafakati aranmaksızın imar planına uygun ada veya parsellere ayırma , imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazilerin birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir.
İmar planları, temel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanuna göre imar planları; nazım imar planları ile uygulama imar planlarından oluşur. İmar planları, bir bölgenin veya bir taşınmazın hangi amaçla kullanılacağını ve bu taşınmazda hangi koşullar altında inşaat yapılabileceğini gösteren planlardır. Bir taşınmazın inşaata elverişli hale getirilebilmesi için nazım ve uygulama imar planlarının bulunması ve kadastral parselin bu planlara uygun hale getirilmesi gerekir.
İmar planı uygulanırken parselin %45’i aşmayacak şekilde Düzenleme ortaklık payı kesilir. Düzenleme dolayısıyla taşınmazdaki değer artışının karşılığı olarak alınır. DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen, düzenleme alanının ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarının düzenlemeye giren parsellerinin toplam yüzölçümüne oranı esas alınarak tespit edilir ve düzenlemeye giren tüm parsellerden istisnalar hariç olmak üzere yüzölçümleriyle orantılı olacak şekilde eşit oranda alınmalıdır. AYNI YERDEN PARSEL VERİLMESİ İLKESİ
İmar Kanunu 18.maddesine göre, düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
Arsa ve arazi düzenlemesi yapan idareler bu konuda serbest değillerdir. Parselden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan alan için, fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise aynı yerde oluşan parsele tahsisi yapılması gerekir ancak bu şartlar bulunmadığı halde kişiye başka bir adada oluşturulan parselden pay verilmesi hukuka aykırı olmakla beraber 18. Maddenin uygulaması açısından da iptal nedenidir. Fiili, hukuki ve teknik zorunluluk yok ise aynı imar adasından veya eşdeğer yer verilmemiş ise parsel malikinin, idarenin tesis etmiş olduğu işleme karşı dava açma hakkı vardır.
İmar Planlarına İtiraz Ve Dava Hakkı
İmar planları, 3194 sayılı Kanun’un 8.maddesine göre 1 aylık süre askıda kalır. Parselasyon planlarına karşı idare nezdinde bu imar planlarına itiraz edilebilir. İmar planlarına itiraz olmaması halinde imar planı kesinleşir. Belediye tarafından hazırlanan imar planları için itirazlar, belediye başkanlığına yapılır. İmar Kanunu 8. Maddesi gereği İl özel idareleri tarafından hazırlanan imar planlarına karşı itirazın valiliğe yapılması gerekir. Danıştayın istikrar kazanmış kararlarına göre idarenin bu itirazı karara bağlamak için 60 günlük bir süresi vardır. Yapılan itirazların red edilmesi halinde imar planlarına herhangi bir işlem kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.
Arsa ve arazi düzenleme işlemleri, idari işlemler olmaları sebebiyle menfaatlerinin ihlal edildiğini düşünen kişiler bu işlemlerin iptali istemiyle dava açabilir.
Danıştay 6.Dairesi, 11.03.2013 tarihli, 2010/9414E. Ve 2013/1524 K. Sayılı kararında ‘hangi ölçekte olursa olsun, imar planları genel düzenleyici işlemler olduklarından ilgilileri hakkında sonuç doğurabilmeleri için ilan edilmek suretiyle kesinleştirmeleri zorunludur. Belediye meclisince kabul edilmekle veya ilgili kurumlarca onanmakla yürürlüğe giren 3194 sayılı Yasada belirtilen imar planlarının kesinleşmeleri için aynı madde hükmü uyarınca bir ay süreyle askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilmeleri gerekmektedir.
